Đây là chia sẻ của TS Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia Tài chính – Ngân hàng khi trao đổi với phóng viên TBTCVN.
* Vậy, cần có những giải pháp như thế nào để có nguồn vốn rẻ, lãi suất ưu đãi trong thời gian dài cho thị trường BĐS, thưa ông?
– Phải phát triển thị trường vốn, đặc biệt là thị trường vốn trung, dài hạn là yêu cầu quan trọng để có những nguồn vốn rẻ cung cấp cho thị trường BĐS, góp phần để thị trường phát triển bền vững.
Để làm được điều này, trước hết phải hoàn thiện những quy định luật pháp liên quan đến thiết kế thị trường vốn, đến sự vận hành của thị trường vốn; đưa ra những công cụ nợ và công cụ vốn đa dạng về lãi suất.
Đồng thời, hoàn thiện hành lang chính sách để có thể cho ra đời và phát triển đa dạng các kênh huy động vốn dài hạn và chuyên biệt phục vụ phát triển thị trường BĐS như quỹ tín thác BĐS, quỹ đầu tư BĐS, mô hình ngân hàng tiết kiệm nhà ở hay việc “chứng khoán hóa” khoản vay BĐS,… để góp phần hạ mức lãi suất cho vay đầu tư BĐS.
Ngoài ra, để một thị trường vốn vận hành tốt bắt buộc phải có những tổ chức đánh giá xếp hạng tín nhiệm để đánh giá những sản phẩm chứng khoán từ các khoản vay BĐS một cách độc lập, tạo cơ sở niềm tin
* Thưa ông, ông đánh giá như thế nào về mức lãi suất cho vay đầu tư BĐS hiện nay?
– Hiện nay, mức lãi suất cho vay đầu tư BĐS của các tổ chức tín dụng trên thị trường dao động trong khoảng từ 9-11% tùy theo đối tượng và thời hạn. Với một mức lãi suất như vậy (đối với cả nguồn vốn ngắn hạn và vốn trung, dài hạn) được đánh giá là còn rất cao cho các nhà đầu tư BĐS.
Thị trường BĐS mặc dù đã có sự hồi phục nhưng hiện giá cả sản phẩm rất cạnh tranh, biên độ lợi nhuận của các nhà kinh doanh BĐS không còn được nhiều như trước (may mắn nhiều nhất họ được vào khoảng 10%). Với biên độ lợi nhuận khoảng 10% mà lãi suất lên đến 9-11% thì vốn vay “ăn” rất nhiều vào lợi nhuận của họ.
* Với kinh nghiệm của ông, ở những nước phát triển lãi suất cho vay đầu tư BĐS thường được duy trì ở mức như thế nào, thưa ông?
– Ở những nước phát triển chẳng hạn như ở Mỹ, mức lãi suất cho vay đầu tư BĐS rất thấp, dao động vào khoảng từ 5-7% tùy thời hạn ngắn hay trung, dài hạn.
Nhưng tại các nước phát triển, mức lãi suất huy động vốn cũng rất thấp, đặc biệt như ở Mỹ lãi suất tiền gửi kỳ hạn 1 năm trung bình của các tổ chức tín dụng chỉ khoảng từ 1-2%. Ở những nước đó, mức lãi suất huy động thấp nên lãi suất cho vay cũng rất thấp.
Bên cạnh đó, các ngân hàng ở những nước phát triển, chẳng hạn như ở Mỹ họ cũng không trường vốn để tạo điều kiện hạ lãi suất cho vay. Tuy nhiên, những khoản vốn ngắn hạn cho vay BĐS đã được các ngân hàng “chứng khoán hóa”.
Tức là các khoản cho vay BĐS được “đóng gói” lại và các ngân hàng sẽ phát hành một loại chứng khoán dựa trên món vay BĐS đó, tạo nên sự quay vòng của nguồn vốn. Đây cũng là một trong những yếu tố giúp cho mức lãi suất cho vay đầu tư sản xuất kinh doanh nói chung, cũng như cho vay đầu tư BĐS nói riêng ở những nước phát triển thấp hơn nhiều so với Việt Nam.
* Theo ông, đâu là những rào cản dẫn đến thị trường BĐS Việt Nam vẫn thiếu những nguồn vốn rẻ như hiện nay?
– Rào cản lớn nhất là do chúng ta chưa hình thành được những quỹ đầu tư BĐS, quỹ tín thác BĐS – đây là những kênh huy động vốn cung cấp nguồn vốn trung, dài hạn cho thị trường BĐS; đồng thời cũng làm “đòn bẩy” để hạ lãi suất cho vay đầu tư BĐS.
Hiện nay, hành lang pháp lý và tổ chức triển khai việc hình thành các định chế tài chính phi ngân hàng như: quỹ đầu tư BĐS, quỹ tín thác BĐS,… vẫn chưa có cơ chế chính sách cụ thể, và chưa được triển khai trên thực tế.
Bên cạnh đó, bản thân năng lực vốn của các tổ chức tín dụng vẫn còn hạn chế nên nguồn vốn từ ngân hàng cho vay đầu tư BĐS chủ yếu là lấy vốn ngắn hạn để cho vay trung và dài hạn. Đây không chỉ là một rủi ro rất lớn về thanh khoản mà còn là nguyên nhân khó tạo nên một mức lãi suất thấp với biên độ ổn định trong một thời gian dài cho chủ đầu tư BĐS.
