Chênh lệch cung cầu- bệnh cũ của bất động sản

Trong bối cảnh hàng loạt chính sách quan trọng có lợi cho thị trường bắt đầu có hiệu lực và tín dụng cho BĐS đang rộng mở, có những ý kiến quan ngại về việc tiếp tục chạy theo các giá trị ảo của thị trường khi từ đầu năm nay, thị trường BĐS có sự chênh lệch cung – cầu thấy rõ.

Bình dân thất thế, cao cấp lên ngôi

Trong vòng 6 tháng đầu năm trở lại đây, theo thống kê của các doanh nghiệp chuyên về dịch vụ BĐS, phân khúc cao cấp như biệt thự, nhà liền kề, căn hộ khác biệt hoàn toàn so với năm ngoái và luôn có sự vượt trội hơn cả so với các phân khúc khác. Các chỉ số mang tín hiệu khả quan cho phân khúc này được thể hiện rõ qua báo cáo quý II/2015 về BĐS của CBRE. Ví dụ như số căn hộ được mở bán so với cùng kỳ đã tăng 93% với 5.137 căn hộ thuộc 19 dự án được mở bán.

Cụ thể, tỷ lệ số căn hộ cao cấp so với tổng số căn mở bán đạt mức cao nhất trong tất cả các quý kể từ năm 2012 và đạt tỷ lệ 30%. So với quý I/2015, phân khúc này tăng gấp 3 lần và có 1.518 căn được bán thành công.

Trong khi đó, về tình hình giao dịch trên thị trường, so với cùng kỳ năm 2014, lượng giao dịch tăng 80% và số căn hộ ước tính đã giao dịch trong quý này là khoảng 4.480 căn.

Nửa đầu 2015, trong tổng lượng giao dịch, phân khúc căn hộ bình dân đã mất vị trí thống lĩnh thị trường khi chỉ trong 6 tháng lượng giao dịch đã giảm 26% so với mức 33% vào năm 2014 và 49% vào năm 2013. Mặt khác, tỷ lệ giao dịch căn hộ cao cấp đã tăng 18% so với năm 2014 và 6% so với năm 2013, đồng thời chiếm 22% trên tổng số lượng giao dịch trong 6 tháng đầu năm 2015.

Theo Khảo sát thực tế thị trường từ phía ĐTTC, kể từ nửa cuối năm 2014 trở lại đây, số lượng căn hộ cao cấp tái khởi động, khởi công mới và mở bán đứng đầu trên thị trường BĐS Hà Nội. Sự nhộn nhịp của phân khúc này được thể hiện qua hàng loạt dự án chung cư cao cấp ở khu vực phía Tây thủ đô như: Vinhomes Nguyễn Chí Thanh, FLC Complex 36 Phạm Hùng, Sun Square, Tràng An Complex, Home City Trung Kính, Goldmark City,…có không ít các dự án với quy mô lớn như Sun Square với 500 căn hay Goldmark City với khoảng 5.000 căn.

Ngược lại, không có nguồn cung nào đáng kể tại thị trường căn hộ bình dân với giao dịch chủ yếu những dự án từ khá lâu trước đó đã được mở bán trên thị trường thứ cấp. Trong bài toán dài hạn được đặt ra bởi các cơ quan chức năng, tiến độ các dự án nhà ở xã hội, nhà ở giá thấp hiện vẫn còn rất chậm chạp và chưa có nhiều tín hiệu khả quan.

Lo ngại “bệnh cũ” tái phát

Theo Thống kê của Bộ Xây dựng, tổng số tồn kho là khoảng 8.683 tỷ đồng trên thị trường BĐS Hà Nội tính đến thời điểm 20/5/2015 và chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp. Bởi vậy, trong bối cảnh không hề sụt giảm nguồn cầu, tính bền vững của thị trường cũng được nhiều chuyên gia BĐS đặt nghi vấn bởi sự thất thế của phân khúc bình dân.

Phó Giám đốc CBRE Việt Nam, bà Nguyễn Hoài An đánh giá, cũng bởi tỷ lệ sinh lời trên giá trị tài sản tăng cao hơn nên mới diễn ra sự tăng mạnh của việc chào bán căn hộ cao cấp.

Bà An cũng khẳng định: “Giai đoạn 2012-2014, chủ đầu tư không đẩy mạnh phát triển căn hộ cao cấp do thị trường trầm lắng. Nay tín hiệu thị trường ấm lên, chủ đầu tư tăng mạnh nguồn cung căn hộ cao cấp là một phản ứng bình thường trên thị trường”.

Dù cho phản ứng này được đánh giá là bình thường nhưng không ít chuyên gia BĐS vẫn nhận định, sau khoảng thời gian được đánh giá là an toàn trong 4-5 năm, có thể động thái này chính là lời cảnh báo cho sự bất thường của thị trường. Trước đây, trong bối cảnh tín dụng bị siết chặt khi BĐS suy giảm, các chủ đầu tư vốn không mấy quan tâm tới những dự án nhà giá rẻ thì khi đó để tận dụng nguồn vốn vay cũng đã chọn cách chia nhỏ căn hộ hoặc chuyển đổi dự án. Báo cáo của Bộ Xây dựng cũng cho biết, trong số những dự án xin chuyển đổi tính đến hết tháng 5/2015, có không ít dự án mang tính đối phó.

căn hộ cao cấp
Một thời điểm nào đó, những căn bệnh cũ như đổ vỡ, nợ xấu, dư cung phân khúc cao cấp,
tồn kho BĐS có thể xảy ra bởi sự tiếp diễn trong lệch lạc cung cầu nếu không có sự điều tiết
nhất định. Ảnh: Hoài Trâm

Vừa qua, các TP trực thuộc trung ương đã được Bộ Xây dựng đề xuất việc xử lý, đề nghị rà soát với các dự án các dự án nhà ở thương mại, nhà ở xã hội còn chậm triển khai nằm trong diện đã được phép chuyển đổi trên địa bàn. Mặt khác, dư nợ lĩnh vực BĐS của hệ thống ngân hàng trong 6 tháng đầu năm tăng mạnh và tín dụng BĐS đã tăng 10,89% tính đến cuối tháng 5/2015.

Tựu chung lại, so với tăng trưởng dư nợ chung của toàn hệ thống, tín dụng BĐS đã tăng nhanh gấp hai lần, đây cũng là một trong những điều lý giải cho sự “mất ngôi” trong thời gian qua của phân khúc căn hộ bình dân.

Chuyên gia kinh tế Nguyễn Trí Hiếu cho rằng, luôn tiềm ẩn rủi ro trong quá trình cho vay BĐS, đặc biệt sẽ đi kèm nguy cơ “bong bóng” bất động sản khi tăng trưởng tín dụng. Tổng thư ký Hiệp hội BĐS Việt Nam, ông Trần Ngọc Quang cũng đồng tình với quan điểm trên và nhận định, ngoài ngân hàng, cần xây dựng nhiều kênh tín dụng BĐS và cần có sự điều tiết, tác động từ phía Nhà nước để tránh rủi ro cho nền kinh tế. Bên cạnh đó, để tránh việc lặp lại kịch bản đổ vỡ, rất cần sự cẩn trọng trong kiểm soát.

Theo ý kiến từ GS. Đặng Hùng Võ, những cơn sốt địa ốc dù khó có thể xảy ra trong năm 2015, một thời điểm nào đó, những căn bệnh cũ như đổ vỡ, nợ xấu, dư cung phân khúc cao cấp, tồn kho BĐS có thể xảy ra bởi sự tiếp diễn trong lệch lạc cung cầu nếu không có sự điều tiết nhất định.

Leave a Reply

Your email address will not be published.