Chênh lệch về giá bán cũng như sự phân luồng của thị trường BĐS

Trong 2 năm qua, giá nhà ở trên địa bàn Tp.HCM tương đối ổn định kể từ quý 1/2013 và có sự điều chỉnh tăng giá từ quý 4/2014 đến nay. Phân khúc nhà ở trung bình tiếp tục có mức giá giao dịch ổn định, nhưng phân khúc cao cấp bắt đầu có sự biến động.

Nhà ở bình dân khó tăng

Theo nhận định của JLL Việt Nam, những dự án được phát triển ở những vị trí có nhiều lợi thế, quy hoạch đô thị hoàn chỉnh, và kết nội hạ tầng thuận lợi đã có những diễn biến tăng giá từ 5% đến 10% kể từ quý 3/2014 đến nay. Ngược lại, những dự án có vị trí không thuận lợi, hoặc tiến độ triển khai không đảm bảo thì giá bán vẫn không thay đổi hoặc giảm nhẹ.

Biến động giá BĐS trên thị trường Tp.HCM quý 1/2015. Nguồn: JLL Việt Nam

Biến động giá BĐS trên thị trường Tp.HCM quý 1/2015. Nguồn: JLL Việt Nam

Thống kê của CBRE Việt Nam trong quý 2/2015 cho thấy một số dự án ở những vị trí tốt đã có mức tăng giá 5-6% so với quý trước. Trên thị trường thứ cấp, giá bán cũng tăng trên diện rộng, với số căn hộ có giá tăng chiếm đến hơn 60% tổng cung thứ cấp. Mức giá tăng nhẹ đều rơi vào những đợt mở bán sau cùng của các dự án đã mở bán từ trước đó rất lâu.

Tốc độ giao dịch nhà ở trên thị trường Tp.HCM quý 2/2015. Nguồn: CBRE Việt Nam

Tốc độ giao dịch nhà ở trên thị trường Tp.HCM quý 2/2015.

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc Bộ phân nghiên cứu CBRE Việt Nam, nhận định rằng không phải mọi dự án đều tăng giá trong thời gian qua. Nếu tính chung trên mặt bằng toàn thị trường, xu hướng giá nhà gần như không thay đổi. Nếu tính riêng cho từng địa bàn, rõ ràng có nơi tăng giá cao hơn nơi khác, có nơi chững lại một thời gian khá dài.

Dạo quanh nhiều dự án chung cư đã và đang xây dựng, chúng tôi thấy mức giá chào bán căn hộ vẫn giữ ở mức khá ổn định trong hơn một năm qua. Theo đó, hầu hết các dự án của công ty địa ốc Hưng Thịnh, N.H.O, An Gia, Đất Xanh… đều không tăng trong suốt thời gian dài. Mức giá chào bán hiện nay là từ 15 – 20 triệu đồng/m2.

Ông Nguyễn Nam Hiền, Tổng Giám đốc Hưng Thịnh Land, cho hay: “Ngược lại, bằng việc áp dụng gói giải pháp toàn diện từ khâu thiết kết, thi công, khuyến mại… tại nhiều khu vực khác nhau để cắt giảm chi phí đầu tư cho các doanh nghiệp, do vậy giá bán nhà còn giảm so với mặt bằng giá chung trên thị trường nhằm giữ chân người mua nhà”.

Một số chuyên gia nhận định rằng một chu kỳ phát triển thường kéo dài từ 5 đến 10 năm tùy thuộc vào sự phát triển của nền kinh tế quốc gia. Tuy nhiên, với sự phát triển sâu và rộng của thị trường BĐS như hiện tại, khi người mua nhà có rất nhiều lựa chọn cho quyết định đầu tư hoặc để ở, không có nhiều cơ hội để đầu cơ về giá trong ngắn hạn, giá nhà ở sẽ khó tăng trong thời gian tới, nhất là ở phân khúc nhà ở hợp túi tiền.

Theo CBRE Việt Nam, tỷ lệ các giao dịch mua bán thành công trong giai đoạn 2012-2013 chủ yếu từ phân khúc bình dân thì trong thời gian gần đây, con số này đã dần chuyển dịch sang phân khúc nhà ở cao cấp. Trong quý 2/2015, phân khúc cao cấp ghi nhận mức tiêu thụ khoảng 5.800 căn hộ, trong khi chỉ có khoảng 2.800 căn hộ được bán thuộc về phân khúc bình dân.

Trong quý 2/2015, số căn hộ cao cấp mở bán theo quý đứng thứ nhì trong lịch sử, đa số nằm ở khu đông Sài Gòn, như Estella Heights, Tháp 2 của dự án The Sun Avenue, The Krista, Vista Verde – tòa tháp Lotus, Gateway Thảo Điền, khu căn hộ Sarimi thuộc khu đô thị Sala Thủ Thiêm và các tòa Landmark 1, 2, 4, 5 thuộc dự án Vinhomes Central Park.

Không chỉ dừng lại ở số căn hộ chào bán mới, hầu hết các dự án cao cấp đã tăng giá bán trong giai đoạn/lần mở bán sau, giá sơ cấp trên thị trường cao cấp tăng nhẹ 3,2% so với quý trước đạt 1.781 USD/m2.

So sánh giá sơ cấp so với giá thứ cấp của một số dự án cao cấp điển hình tại Tp.HCM. Nguồn: CBRE Việt Nam

So sánh giá sơ cấp so với giá thứ cấp của một số dự án cao cấp điển hình tại Tp.HCM.

Theo tìm hiểu của chúng tôi, cùng ở quận 2, Dự án Lexington được giao dịch trong quý 1/2015 ở mức 1.450 USD/m2, tăng hơn 14% so với mức giá trước đó là trên dưới 1.300 USD/m2. Dự án Vista Verde được bán với giá 1.750 USD/m2, tăng so với giá giao dịch cũ là 1.600-1.710 USD/m2. Dự án Masteri Thảo Điền được giao dịch giá mới nhất (quý 2/2015) là 1.850 USD/m2, tăng khoảng 5% so với giá giao dịch quý trước đó là 1.820 USD/m2.

Trong khi đó, tại các dự án căn hộ đã hoàn thành, như ở dự án The Estella (quận 2) với giá giao dịch mới nhất (quý 2/2015) được bán mức gần 1.900 USD/m2, tăng so với khung giá giao dịch trước đó là 1.800 USD/m2. Dự án Tropic Garden với giá bán mới nhất (quý 2/2015) là 1.550 USD/m2, tăng từ mức giá 1.350 USD/m2 trước đó. Hay ở một dự án khác là Vinhomes Central Park, nếu như giá bán trước đây là khoảng hơn 2.150 USD/m2 thì hiện nay đã tăng giá bán trên 2.500 USD/m2.

Một số khác như Dự án như City Garden (giao dịch trên thị trường 2.150 USD/m2), The Vista An Phú (giá giao dịch mới nhất khoảng 1.800 USD/m2), Cantavil Primier (gần 1.800 USD/m2), HAGL Riverview (khoảng 850 – 1.100 USD/m2), Saigon Peral (có mức giá khoảng 2.100 – 2.200 USD/m2), Thảo Điền Pearl (1.750 USD/m2)… vẫn giữ mức giá chào bán ngang bằng so với trước đây.

Leave a Reply

Your email address will not be published.