Luật nhà đất khi đăng ký sở hữu nhà

Theo ông Vinh, trừ trường hợp thừa kế, đối với giao dịch nhà ở như mua bán, tặng cho, trao đổi vẫn nên quy định thời điểm chuyển giao quyền sở hữu là thời điểm đăng ký. Tuyệt đối không nên để là thời điểm thanh toán tiền, càng không nên để là thời điểm bàn giao nhà.

Ông Lê Thành Vinh, Phó Tổng giám đốc Công ty Luật SMiC bày tỏ sự lo lắng về vấn đề thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở. Đây là một trong những nội dung quan trọng, thu hút sự quan tâm của dư luận trong dự thảo Luật nhà ở đang được trình Quốc hội thông qua

Sẽ không ai dám bàn giao nhà trước khi nhận tiền

Có một số ý kiến cho rằng, nên bỏ quy định buộc đăng ký để tránh gây phiền hà, cản trở việc thực hiện quyền của chủ sở hữu và tránh tạo ra cơ hội sách nhiễu, tham nhũng. Ông có ý kiến về vấn đề này như thế nào?

Tôi không nghĩ như vậy. Nhà ở là một loại tài sản quan trọng, Nhà nước với tư cách là chủ thể bảo vệ trật tự công phải đặt ra chế độ quản lý chứ không phải cản trở việc thực hiện quyền đó. Tôi cho rằng, vấn đề không phải nằm ở bản thân hoạt động đăng ký mà nằm ở hệ thống đăng ký của nước ta hiện này còn phiền hà. Cần tách bạch câu chuyện cải tổ hành chính với câu chuyện cần thiết phải có một cơ sở để bảo vệ quyền cho người sở hữu.

Do vậy, việc cần làm là cải cách, đơn giản hóa thủ tục hành chính để việc đăng ký quyền sở hữu được thực hiện một cách thuận lợi.

Nhìn ra thế giới, có những nước phát triển, tiên tiến vẫn duy trì hệ thống đăng ký quyền sở hữu nhà ở, đơn cử như ở Đức. Điều này không hề cản trở quyền của chủ sở hữu nhà.

Có quan điểm cho rằng quyền sở hữu nên được xác định là thời điểm thanh toán hoặc bàn giao nhà ở. Ông nghĩ như thế nào?

Quan điểm này không nên áp dụng với một số loại tài sản có tính đặc thù như nhà ở. Lý do thì như tôi đã phân tích ở trên.

Tôi càng không ủng hộ quan điểm xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu là thời điểm bàn giao, bởi nếu làm theo như vậy thì cứ bàn giao là mất nhà. Nhất là trong bối cảnh hiện nay, nhiều chủ đầu tư muốn tháo gỡ khó khăn trước mắt về nguồn vốn đã đồng ý giao nhà trước cho người mua dù vẫn chưa thu hết tiền.

Nếu bàn giao nhà đồng nghĩa với chuyển quyền sở hữu thì sau này bên bán lại phải đi theo đòi tiền người mua, hoặc buộc phải thực hiện nghĩa vụ khác đối ứng mà hai bên đã thỏa thuận với nhau trong hợp đồng mua bán.

Theo tối, nếu quy định này nếu được thông qua, sẽ tác động tiêu cực rất lớn lên thị trường bất động sản.

Luật nhà đất khi đăng ký sở hữu nhà

Quyền sở hữu nhà phải gắn liền với quyền sử dụng đất

Lý do ông đưa ra ý kiến như vậy là gì?

Đầu tiên, chúng ta cần xem xét tới căn nguyên của vấn đề, đó là câu chuyện tại sao Nhà nước lại buộc chủ sở hữu đăng ký một số tài sản nhất định chứ không phải tất cả các loại tài sản. Lý do là việc sử dụng, định đoạt những tài sản đó có thể gây tác động đáng kể tới trật tự chung mà Nhà nước có trách nhiệm thiết lập và bảo vệ.

Mục đích khi Nhà nước đặt ra các quy định phải đăng ký tài sản là để ghi nhận và xác định ai là chủ sở hữu của tài sản, từ đó xác định quyền và trách nhiệm của họ đối với các chủ thể khác. Do vậy, có thể hiểu, thủ tục đăng ký chính là để bảo vệ quyền của chính chủ sở hữu tài sản và của những người khác có liên quan.

Nhà ở là một tài sản có giá trị lớn, vì vậy, theo tôi nó phải là một trong những tài sản nằm trong loại buộc phải đăng ký. Nhất là ở Việt Nam, căn nhà là một tài sản có giá trị lớn về mặt vật chất và tinh thần. Việc Nhà nước buộc người dân phải đăng ký tài sản này chính là để ghi nhận rõ ràng ai là chủ sở hữu, tạo căn cứ để các giao dịch liên quan đến nhà ở được thực hiện một cách có trật tự, để bảo vệ quyền của những người tham gia giao dịch.

Luật Đất đai 2013 đã thay đổi chế định đăng ký quyền sở hữu nhà ở. Theo đó, chủ sở hữu không bắt buộc phải đăng ký như trước mà có thể lựa chọn đăng ký hoặc không.

Vì Luật Đất đai 2013 mới có hiệu lực gần bốn tháng nên chưa đánh giá cụ thể được hệ quả của quy định này. Tuy nhiên, các cơ quan áp dụng pháp luật và bản thân người sở hữu nhà ở vẫn thực hiện theo Luật Nhà ở 2005, tức là vẫn yêu cầu phải có giấy chứng nhận sở hữu mới cho phép tiền hành giao dịch.

Tôi cho rằng, khi bỏ quy định bắt buộc phải đăng ký quyền sở hữu nhà ở, các nhà làm luật đã cố tình tách bạch chế độ pháp lý áp dụng cho hai loại tài sản vốn dĩ không thể tách bạch được là nhà ở và đất đai.

Nhà ở thường gắn với một mảnh đất, mua nhà là mua cả quyền sử dụng mảnh đất có nhà trên đó. Do vậy, việc quản lý nhà ở phải gắn liền với việc quản lý quyền sử dụng đất, chế độ quản lý với hai tài sản này không thể tách rời.

Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở đồng nhất với thời điểm chuyển quyền sử dụng đất. Một khi Nhà nước vẫn quy định đất đai phải đăng ký thì nhà ở cũng phải đăng ký sở hữu và thời điểm ghi nhận quyền sở hữu đó phải là thời điểm đăng ký mới hợp lý.

 

Leave a Reply

Your email address will not be published.