Sự mất cân bằng của chiến lược phát triển khu đô thị

Theo Quy hoạch phát triển Tp. HCM đến năm 2025 đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt điều chỉnh, Tp. HCM sẽ là đô thị đặc biệt, trung tâm kinh tế, văn hóa, giáo dục đào tạo, khoa học công nghệ, có vị trí chính trị quan trọng của cả nước; đầu mối giao lưu quốc tế; trung tâm công nghiệp, dịch vụ đa lĩnh vực của khu vực và Đông Nam Á. Một trong những quan điểm xuyên suốt khi xây dựng quy hoạch cần đặc biệt quan tâm là công tác bảo vệ môi trường.

Theo quy hoạch, bán kính khu vực nội thành của Tp. HCM chiếm 15km2. Với diện tích này,  Tp. HCM sẽ có khu vực nội thị rất lớn, đủ sức để phát triển theo hướng đa tâm với trung tâm tổng hợp tại khu vực nội thành cũ và các trung tâm cấp thành phố tại 4 hướng phát triển. Vùng phát triển thành phố sẽ gồm 13 quận nội thành hiện hữu và 6 quận mới, thị trấn thuộc huyện, các đô thị phát triển.

Tuy nhiên, các chuyên gia quy hoạch cao cấp của Tập đoàn Nikken Sekkei Ltd., cho rằng khi thực hiện quy hoạch phân chia vùng đô thị Tp. HCM đồng nghĩa với việc mỗi vùng phải đóng vai trò như một khu kinh tế, bao phủ một vùng có cự lý bán kính khoảng 30 – 50km quanh trung tâm thành phố.

Trong quy hoạch vùng hiện nay, thành phố vẫn chưa tập trung vào điểm này. Điều này vô hình chung tạo ra thực trạng sẽ có vùng quá gần trung tâm thành phố, có vùng nhận được sự “ưu tiên” trong đầu tư phát triển hơn những vùng khác. Hệ quả là giá đất cao tại trung tâm thành phố sau khi công bố quy hoạch sẽ có những tác động làm giảm dân số tại khu vực này và tăng dân số tại khác khu vực ngoại ô.

Bên cạnh đó, một khi dân số được “giãn” ra các vùng ngoại ô nhưng họ vẫn phải làm việc tại trung tâm thành phố, trong khi hạ tầng giao thông vào khu vực này lại không được mở rộng. Điều này chắc chắc sẽ tạo ra tình trạng tắc nghẽn giao thông không còn cách giải quyết.

“Cấu trúc đô thị hiện tại không thể đảm bảo cho sự vận hành trơn tru cho một đại đô thị với sân số lên đến 10 triệu người. Điểm yếu của thành phố hiện nay là việc đô thị hóa đã và đang diễn tiến theo hướng khác với quy hoạch tổng thể”, một chuyên gia cho biết.

Nhiều nhà khoa học khác thì cho rằng ý tưởng bố trí các trung tâm đô thị mới của Tp. HCM theo 4 hướng như vậy là phù hợp với tiến trình phát triển và mở rộng thành phố. Nhưng, các đô thị vệ tinh tại cửa ngõ phía Đông đã và đang được đầu tư xây dựng, nhiều dự án BĐS đang mọc lên chạy dọc theo các tuyến giao thông lớn, như tuyến cao tốc, metro, các đường vành đai trong và ngoài.

Trong một cuộc trao đổi với chúng tôi gần đây, ông Trương Quốc Hưng, Phó Tổng Giám đốc công ty Phát triển Phú Mỹ Hưng, cho rằng khu Nam Sài Gòn đã được nhiều nhà đầu tư chọn vì dải đô thị nằm dọc cùng trục và gần hai quận trung tâm là quận 1, 5, hệ thống giao thông sẵn có nên dễ dàng kết nối. Đồng thời, phát triển theo hướng Nam cũng phù hợp với xu thế phát triển của những đô thị lớn trên thế giới, đó là phát triển tiến dần ra biển.

Mặt khác, cũng theo ông Hưng, điều kiện tự nhiên của khu Nam khá tốt, có hệ thống kênh rạch dày đặc, nằm gần rừng phòng hộ Cần Giờ nên đây là điều kiện hết sức lý tưởng để phát triển đô thị sinh thái.

Trong khi đó, hạ tầng giao thông chưa được đầu tư tốt tại các khu vực phía Tây và Bắc, nên chưa tạo được sự cân bằng trong phát triển đô thị. Điều này đang lý giải vì sao một số quận như Gò Vấp, Tân Phú, Bình Tân, quận 12, huyện Bình Chánh nhiều doanh nghiệp kinh doanh BĐS chỉ đầu tư 1-2 dự án chung cư quy mô trung bình, chứ không ồ ạt như các quận 9, 2 và Thủ Đức với các khu phức hợp rộng lớn.

“Theo quan sát, hiện nay đang có một sự dịch chuyển dòng vốn đầu tư các dự án BĐS từ phía Tây Bắc về khu Đông thành phố. Trong đó, nhiều dự án đều tập trung tại các nhà ga thuộc tuyến metro số 1, hoặc nằm dọc các đường dẫn lên tuyến cao tốc Tp.HCM-Long Thành-Dầu Giây nhằm tận dụng lợi thế cạnh tranh. Nếu dự án sân bay Long Thành chính thức được đầu tư thì xu hướng dịch chuyển này mới thật sự mạnh mẽ”, một nhà đầu tư BĐS cho biết.

Leave a Reply

Your email address will not be published.