Thị trường BĐS ngày 1/7 diễn ra như thế nào?

Về thời hạn góp vốn, theoLuật Doanh Nghiệp 2014 quy định rằng thành viên công ty trách nhiệm hữu hạn phải góp phần vốn góp đầy đủ trong thời hạn 90 ngày kể từ ngày được cấp giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp. Điều này có nghĩa là nhà đầu tư phải góp vốn trong thời hạn ngắn, bất kể là việc thực hiện dự án có thể được tiến hành trong một thời gian dài hơn.

Quy định này là không thực tế do khi bắt đầu dự án thì có thể chưa cần đến lượng vốn góp nhiều như vậy, chẳng hạn như các dự án quy mô lớn như dự án phát triển công trình ở đô thị và dự án cơ sở hạ tầng.

Ông David Lim đề nghị đưa vào các quy định cho phép góp vốn theo tiến độ thực hiện dự án. Cũng cần có sự linh hoạt đối với thời gian gia hạn để tiến hành góp vốn trong các dự án quy mô lớn.

Về việc bảo lãnh ngân hàng trong bán nhà ở hình thành trong tương lai, ông David Limlưu ý rằng luật hiện chưa ban hành nội dung hướng dẫn thi hành quy định này. Một quan ngại phát sinh đó là nhà đầu tư có thể bị mất quyền bán nhà ở nếu các quy định hướng dẫn không được ban hành kịp thời. Từ đó, ông đề nghị sớm ban hành các quy định cần thiết và hướng dẫn chi tiết trước ngày 1/7/2015 để quy định này được thực hiện một cách phù hợp và hiệu quả nhằm đạt được toàn bộ mục tiêu kể trên.

Ông David Lim cũng phân tích cụ thể về việc mở cửa cho người nước ngoài mua bất động sản ở Việt Nam. Theo đó Luật cho phép các cá nhân/tổ chức nước ngoài sở hữu không quá 250 nhà ở riêng lẻ, bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề, trong một đơn vị hành chính cấp phường.

Tuy nhiên, trong dự thảo lần bốn Nghị định về Luật Nhà ở 2014 lại đưa ra thêm một quy định hạn chế, theo đó tổ chức/cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không vượt quá 10% tổng số nhà ở riêng lẻ của mỗi dự án nhà ở.

“Chúng tôi cho rằng số lượng đơn vị nhà ở tối đa mà cá nhân và tổ chức nước ngoài được phép sở hữu đã bị giới hạn thêm và không thống nhất với Luật nhà ở.” – Ông Lim kết luận

Ông David Lim nhận định, xét đến các vấn đề nêu trên và mục tiêu của Nhà nước về bảo đảm sức tăng trưởng của lĩnh vực bất động sản, điều quan trọng cốt yếu là cần phải ban hành các quy định hướng dẫn rõ ràng và thống nhất để gỡ bỏ mọi lúng túng hay khó khăn phức tạp cho nhà đầu tư.

Các thủ tục hành chính cũng cần phải được đơn giản hóa để có thể tiến hành mọi việc nhanh chóng, và các yêu cầu nặng nề cũng cần được bãi bỏ để tạo ra sự linh hoạt hơn cho nhà đầu tư. Những thay đổi này mang tính quyết định để bảo đảm Việt Nam tiếp tục giữ vững tính cạnh tranh trong khu vực.

“Cú hích” từ chính sách…phá băng thị trường

Cụ thể, tới đây 1/7 hàng loạt các chính sách bất động sản “then chốt” sẽ chính thức có hiệu lực:

Một là, quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài tại Việt Nam được mở rộng đáng kể: Cụ thể, cá nhân nước ngoài chỉ cần được phép nhập cảnh vào Việt Nam là được phép sở hữu nhà ở với thời hạn 50 năm. Ngoài ra, doanh nghiệp vốn đầu tư nước ngoài, văn phòng đại diện, chi nhánh của thương nhân nước ngoài cũng có quyền sở hữu nhà phục vụ công việc của mình.

Hơn thế, luật cũng cho phép người nước ngoài có quyền sở hữu nhà đầy đủ hơn qua việc họ được quyền góp vốn, cho thuê, cho mượn, ủy quyền quản lý…

Mặc dù vậy vẫn còn một số hạn chế như số lượng nhà ở do người nước ngoài sở hữu tại một nhà chung cư không có 30% số lượng nhà, hay không quá 250 căn nhà tại một văn phòng. Những hạn chế này được cho là cần thiết để đảm bảo chủ quyền quốc gia.

Hai là, chủ đầu tư phải được tổ chức tín dụng bảo lãnh bán, cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai: Điều 56 Luật kinh doanh BĐS quy định: Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được tổ chức tài chính hoặc tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam thực hiện bảo lãnh việc bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Ba là, vốn pháp định không thấp hơn 20 tỷ đồng: Quy định về vốn pháp định của doanh nghiệp kinh doanh BĐS trước đây là 6 tỷ đồng. Nay, theo Điều 10 của Luật kinh doanh BĐS mới thì vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng.

Bốn là, vốn tự có khi thực hiện đầu tư dự án của chủ đầu tưkhông thấp hơn 20% tổng mức đầu tưđối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha và không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên theo quy định của pháp luật về đất đai.

Các chuyên gia đều cho rằng thị trường bất động sản sau ngày 1/7 sẽ có một diện mạo mới. Theo đó, với những điểm mới của Luật sẽ góp phần thanh lọc các chủ đầu tư, dự án yếu kém, thúc đẩy thanh khoản toàn thị trường, đưa bất động sản bước vào chu kỳ phát triển mới.

Vẫn còn nhiều băn khoăn về chính sách

Tại diễn đàn doanh nghiệp Việt Nam giữa kì vừa qua, ông David Lim, Trưởng Tiểu nhóm công tác Đất đai đã trình bày những điều còn băn khoan với Luật Kinh doanh bất động sản và Luật nhà ở sắp có hiệu lực từ 1/7.

Cụ thể, về vấn đề tăng vốn pháp định doanh nghiệp lên 20 tỷ đồng, ông David Lim cho rằng yêu cầu mức vốn pháp định tối thiểu là 20 tỷ VND là đã quá cao đối với các dự án quy mô nhỏ.

“Chúng tôi đề xuất là thay vào đó nên áp dụng quy định về tỷ lệ tổng vốn đầu tư. Quy định này sẽ bảo đảm rằng chỉ có các công ty có đủ nguồn tài chính mới thực hiện dự án quy mô lớn và sẽ không cản trở nhà đầu tư thực hiện dự án quy mô nhỏ”, ông David Lim nói.

Thêm vào đó, Luật quy định rằng các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản sẽ có một năm để tăng vốn pháp định lên 20 tỷ VND/50 tỷ VND. Yêu cầu này sẽ tác động nghiêm trọng đến các dự án đã được cấp phép và đang được thực hiện. Điều này cũng gây ra một ấn tượng không tích cực trong cộng đồng doanh nghiệp rằng các luật và quy định đã được thi hành vẫn có thể bị thay đổi bất kỳ lúc nào.

 

Leave a Reply

Your email address will not be published.